핵심 답변
전매제한은 일정 기간 주택이나 입주자로 선정된 지위를 전매하지 못하게 하는 제도이고, 거주의무는 일부 분양가상한제 적용주택 등의 입주자에게 실제 거주를 요구하는 별도 제도입니다. 두 제도는 적용대상과 기간 계산 방식이 다르므로 “전매제한 종료일 = 모든 제한 종료일”로 보면 안 됩니다. 특히 현재 거주의무 대상 주택은 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주할 수 있는 구조이므로 예전처럼 최초 입주가능일부터 곧바로 의무기간이 시작된다고 단정하면 안 됩니다.
1. 두 제도를 헷갈리는 이유
둘 다 당첨 이후에 적용되는 제한이고, 둘 다 어기면 계약 취소로 이어질 수 있습니다. 그래서 하나로 묶어 생각하기 쉽습니다.
하지만 근거 규정과 목적이 다릅니다. 전매제한은 분양권 전매를 통한 단기 차익 거래를 막는 장치이고, 거주의무는 실수요자에게 공급하려는 취지입니다.
2. 전매제한 — 팔지 못하는 기간
당첨된 분양권이나 입주권을 매매·증여 등으로 처분하지 못하는 기간입니다.
전매제한기간은 「주택법」 제64조와 시행령 제73조·별표 3에 따라 주택의 유형과 지역 등에 따라 달라집니다. 실제 제한기간과 계산 기준은 해당 공고문에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.
3. 거주의무 — 살아야 하는 기간
현행 주택법 제57조의2가 정한 일부 수도권 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택 등에 적용될 수 있습니다.
거주의무자는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하고, 분양가격과 인근지역 주택가격 비율 등에 따라 시행령이 정한 기간 동안 계속 거주해야 합니다. 구체 기간은 대상 주택에 따라 다릅니다.
4. 두 기간이 겹치거나 어긋나는 경우
전매제한이 끝났다고 자유로워지는 것이 아닙니다. 거주의무가 남아 있으면 그 기간을 채워야 합니다.
반대로 거주의무가 없는 단지라도 전매제한은 적용될 수 있습니다. 두 항목을 따로 확인해야 하는 이유입니다.
5. 예외 인정
법령이 정한 사유(근무·생업·질병 등에 따른 이전, 해외 체류 등)에 한해 예외가 인정됩니다.
전매제한 기간 중 불가피한 사유가 생기면 한국토지주택공사 등에 매입을 신청하는 절차가 있습니다. 임의로 매도하면 위반입니다.
6. 비교표
| 구분 | 전매제한 | 거주의무 |
|---|---|---|
| 제한 내용 | 분양권·입주권 처분 금지 | 실제 거주 |
| 기간 확인 | 시행령 별표 3·공고문 | 최초 입주가능일부터 3년 이내 입주 + 법정 거주의무기간 |
| 주요 적용 | 규제 여부·주택 유형에 따라 | 주로 공공분양 및 일부 민영 |
| 위반 시 | 계약 취소, 청약 제한 | 계약 취소, 벌칙 규정 |
| 예외 | 법정 사유 시 매입 신청 절차 | 법정 사유 시 예외 인정 |
| 근거 | 「주택법」 등 | 「주택법」 등 |
출처: 「주택법」 및 「주택공급에 관한 규칙」, 각 입주자모집공고문. 기간은 제도 개정에 따라 변경되므로 신청 시점 공고문 기준으로 확인해야 합니다.
7. 공고문에서 확인하는 위치
입주자모집공고문의 유의사항 항목에 전매제한 기간과 거주의무 여부가 명시됩니다. 각 공고 상세 페이지에서도 원문 링크로 연결됩니다.
기간뿐 아니라 기산일이 언제인지도 함께 확인하십시오. 기산일을 잘못 알면 계산 전체가 어긋납니다.
공고문에서 전매제한 적용 여부와 기간, 거주의무 적용 여부와 기간을 각각 따로 적어 둡니다. 거주의무 대상이라면 실제 입주 시점과 법정 유예·예외 사유까지 함께 확인해야 합니다.
두 제한은 당첨 전에 확인해야 의미가 있습니다. 당첨 후에는 조건을 바꿀 수 없고, 기간이 길면 자금 계획과 거주 계획이 함께 묶입니다. 공고문의 유의사항 항목에서 두 줄만 확인하면 되는 일입니다.
두 종료일을 함께 적어 두면 이후 계획을 세울 때 기준이 명확해집니다.
8. FAQ
Q. 전매제한이 끝나면 바로 처분할 수 있나요?
A. 전매제한 외에 거주의무나 다른 법적 제한이 적용되는지 별도로 확인해야 합니다. 두 제도는 서로 다른 근거와 적용요건을 가지므로 공고문과 현행 법령을 함께 확인하십시오.
Q. 전매제한 기간은 계약일부터 세나요?
A. 계약일만 보고 계산하면 안 됩니다. 적용되는 시행령 별표 3과 해당 입주자모집공고의 전매제한 안내에서 기간과 기준을 확인해야 합니다.
Q. 직장 때문에 이사해야 하는데 거주의무를 어기게 되나요?
A. 법령이 정한 사유에 해당하면 예외가 인정될 수 있습니다. 사전에 관할 기관에 확인하고 절차를 밟아야 하며, 임의 판단은 위험합니다.
Q. 전매제한을 어기면 어떻게 되나요?
A. 계약이 취소되고 일정 기간 청약 신청이 제한되며, 법령에 따라 벌칙이 적용될 수 있습니다. 제한 기간과 위반 시 처리는 공고문 유의사항 항목에 함께 명시됩니다.
9. 관련 링크
출처 · 기준일
- 국가법령정보센터 — 「주택법」, 「주택공급에 관한 규칙」
- 한국부동산원 청약홈 — 입주자모집공고
- 법령 확인일: 2026-09-23